住宅ローンの金利って
どうやって決まるんだろう？
疑問に思ったことはありませんか？
そんな方の為に
簡単にわかりやすく
ご説明させていただきます！
まずは結論から！
金利の決まり方
住宅ローンの金利は
- ①政策金利
- ②短期プライムレート
- ③基準金利
- ④金利優遇幅
- ⑤適用金利
この順番で決まっていきます！
①政策金利
政策金利とは
「政策金利」について
ご説明します。
政策金利とは
日本銀行が
各金融機関に融資をする際に
適用される金利です。
政策金利は物価安定を図るため
インフレ時には金利を上昇させ景気を抑える
デフレ時には金利を低下させ景気を斡旋する
役目を果たしております。
日本は現在“デフレ状態”です。
その為、
世界が金利を上昇させている中でも
低金利を維持している状況です。
「金利を上げたくても
上げられない状況」
とも言えるでしょう。
②短期プライムレート
「短期プライムレート」
という言葉
聞いたことありますか？
住宅ローンの金利に大きく影響する
「短期プライムレート」について
簡単にご説明致します。
短期プライムレートとは？
「短期プライムレート」とは？
“金融機関が優良企業に対して
短期（１年未満）で
融資をする際に適用される金利”です。
短期プライムレートは
公定歩合に連動して決められていましたが、
金融の自由化によって、
1989年以降は
各金融機関に対して
短期プライムレートの決定を委ねています。
各金融機関はどうやって短期プライムレートを決める？
短期プライムレートは各金融機関が
自由に決めることが出来るが、
一体どうやって決めるの？
それは、先程ご説明した
日本銀行が決定する
「政策金利」を指標としております。
短期プライムレートの推移
短期プライムレートは
毎月10日前後に
日本銀行のHPに
最高値と最安値と最頻値を
公開しております。
- 各金融機関が決定した最頻値→1.475
- 各金融機関が決定した最安値→1.475
- 各金融機関が決定した最高値→1.725
平成２１年以降
これらの更新がありません。
言うなれば
平成21年以降は
短期プライムレートは
大きく変動していないことになります。
平成21年といえば
日本銀行が
金融緩和に乗り出した時期です。
「包括的な金融緩和政策」を発表し、
金融市場調節方針は
「無担保コールレート（オーバーナイト物）
を、0～0.1％程度で推移するよう促す」
と定められました。
金融緩和に力を入れた時期から
短期プライムレートに変更がない。
といった状況です。
③基準金利
基準金利とは？
基準金利とは
住宅ローンの金利を決める際
各金融機関が
“最大値として決めている金利”
になります。
短期プライムレートと基準金利の関係
短期プライムレートは
各金融機関が基準金利を決める際
“重要な役割”を果たしております。
基準金利の決め方
各金融機関は
短期プライムレートに
1％を上乗せした金利を
“基準金利”に設定していることが多いです。
短期プライムレート＋１％＝基準金利
といった感じです。
基準金利の見直し時期
今までの説明から
基準金利は
短期プライムレートに
連動していることが分かります。
その為、
基準金利は
4月と10月の半年間ごとに
短期プライムレートに応じて
見直しされています。
各金融機関は
この“基準金利”から
「どのくらい金利優遇するか？」
これを住宅ローン審査時に
個別で決定します。
④金利優遇幅
金利優遇幅の決め方
金利優遇幅の決め方は
様々な要因によりますが、
主に「職種」「勤続年数」「年収」
この３点が大きな要因となります。
他にも物件の資産価値や
家計の収支状況など
総合的に判断した結果
住宅ローンの金利優遇幅が確定します。
金利優遇幅は変化しない
この時に確定した
「金利優遇幅」は
例え変動金利であっても
変化することはありません。
変動するのは
あくまで基準金利です！
⑤適用金利
適用金利とは？
適用金利とは
「住宅ローンの金利」に
使用される金利になります。
これが住宅ローンの金利です！
やっと辿り着きました！笑
適用金利の計算式
金利優遇幅が確定した後、
基準金利ー金利優遇幅＝適用金利
という計算で適用金利が決まります。
金利優遇幅が大きいと
とても嬉しいです！
変動金利の仕組み
ここまでで
住宅ローンの金利が
どのように決められているか
理解出来たと思います。
ここまで理解出来た方は
変動金利についても簡単です。
変動金利が決まる流れ
＜変動金利が上がる場合の流れ＞
- ①政策金利が上昇
- ②短期プライムレート上昇
- ③基準金利が上昇
基準金利が上昇したら
上昇した基準金利から
金利優遇幅を差し引き
適用金利が確定します。
＜変動金利が下がる場合の流れ＞
- ①政策金利が低下
- ②短期プライムレート低下
- ③基準金利が低下
低下した基準金利から
金利優遇幅を差し引き
適用金利が確定いたします。
短期プライムレートが重要
短期プライムレートは
ここ最近の変動はないものの
毎月決める為、
住宅ローンの金利は4月と10月の
半年間ごとに
短期プライムレートに応じて
見直しされています。
これが変動金利の仕組みです。
住宅ローンはここを見ておくべき！
住宅ローンの元を辿ると
日銀が決める政策金利から
全てが始まります。
その為、
“政策金利を上げる動き”があれば
銀行は短期プライムレートを上げ
それが基準金利を上げることに繋がり
結果、住宅ローンの金利が上がります。
政策金利は国の経済を大きく動かす
とても大きな要です。
急に変更することは難しく
日本でそのような動きや考えがあれば
世界的に大ニュースになります！
その際に
住宅ローンの借り換えを利用し、
固定金利に変更しておくなど、
事前準備をしておけば良いかと思います。
とはいっても
まだまだデフレ社会である日本
金利を大きく上げる日がくるのか？
想像が難しいですが、
住宅ローンは
長い付き合いになりますので、
仕組みを理解した上で
経済の動向も意識しておけば
将来への不安解消になります！
最後に
いかがでしたでしょうか？
簡単にではありますが、
「住宅ローンの金利が決まる仕組み」
について、
ご説明させていただきました。
少し長文となってしまいましたが、
最後まで目を通していただき
ありがとうございます。
おまけ
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